1. 다주택자 양도세 기본세율 및 중과세율
1세대 2주택자부터 다주택자로 분류되어 양도세 비과세 혜택을 적용받지 못합니다. 물론 2주택자라 할지라도 일시적 1세대 2주택자에 한해서 비과세 혜택을 적용해 주고 있지만 다음의 조건이 있습니다.
기존 보유하고 있던 주택을 취득한지 1년이 지난 뒤, 신규주택을 취득했어야 하며 새 주택 취득일로부터 기존 주택을 3년 이내 팔아치워야 합니다.
즉, 투기목적이 아닌 실거주 목적으로 2주택자가 된 상황, 일정기간 내 처분하여 1세대 1주택자가 된다는 조건하에 양도세 비과세 혜택을 적용해 주고 있다고 볼 수 있습니다.
그 외 주택을 상속받았을 때, 부모 봉양을 위해 합가 했을 때, 혼인 했을 때 등의 사유로 1세대 2주택이 되더라도 일정 기간 내 처분만 잘 해주면 비과세가 가능합니다.
처분기한 내(새 주택 취득일로부터 기존 주택을 3년) 처분하지 못했을 때는 투기 세력으로 간주하여 다주택자 기본세율이 적용됩니다.
2주택자 이상 즉, 다주택자에게 적용되는 양도세율은 크게 기본세율과 중과세율 2가지로 구분됩니다.
다주택자라고 해서 무조건 세율이 중과되는 것은 아니고, 특정한 요건에 부합했을 때에만 중과세율이 적용되며, 그 외엔 무조건 기본세율이 적용됩니다.
예를 들어 3주택자가 1주택을 양도하여 10억원의 양도가액이 발생했다면 어떻게 계산해야 하는지 아래를 같이 살펴봅시다.
이경우, 10억원 이하 구간인 42세율을 곱해주는 것이 아닌, 양도가액에서 취득가액 및 필요경비(수리비용, 중개수수료, 취득세 등)그리고 장기보육 특별공제, 기본공제(250만 원) 까지 모두 차감한 금액(과세표준)을 기준으로, 위 기본세율을 곱해주셔야 합니다.
양도가액은 10억 원이지만 각종 경비 및 공제약을 차감한 결과 실제 과세 표준액은 3어구6750만원 인것을 확인 할 수 있습니다. 이 경우 다주택자 양도세 기본세율은 5억원 이하 구간에 속하므로 40% 세율이 적용된다고 보시면 됩니다.
2. 다주택자 중과세율
2주택 이상 즉, 다주택자라면 아직 중과세가 살아있기 때문에, 주의하실 필요가 있습니다.
모두 중과세가 죽은 걸로 착각하지만, 여전히 조정대상지역+ 2주택자 이상이라면 중과세율에 따라 다주택자 양도세가 부과될 수 있습니다.
2주택자 중 조정대상지역에 위치한 주택을 양도할 때는 기본세율+20%가 붙어 최대 65% 세율이 적용될 수 있습니.
지방세를 포함하게 될 경우에는 71.5%까지 부과 될 수도 있습니다.
3주택 이상이라면 기본세율+30%가 붙어, 최대 75%세율이 적용되고, 지방세 포함할 경우 82.5%가 부과됩니다.
다주택자 양도세 중과세가 적용될 경우 장기보유특별공제도 적용받을 수 없으므로 과도한 세금이 부과될 수 있습니다.
단, 현재 다주택자 양도세가 중과완화되어 2년 보유만 한다면, 조정대상지역+다주택자라 할지라도 기본세율을 적용 받을 수 있습니다.
또한 현직 대통령께서 중과세 제도 자체를 폐지하려는 의지가 강하기 때문에 이번 총선 결과에 따라 폐지가 될 수도 있습니다. 다만 부자감세 외치는 민주당이 우세할 경우, 폐지는 물거품이 될 수도 있습니다.
즉, 다주택자 양도세 중과완화 되어 2년 이상만 보유하신다면, 기본세율이 적용됩니다. 단 주택보유 기간이 2년 미만일 때 중과세율이 적용될 수 있습니다.