임장 1단계

어디로 떠날지 계획 세우기

공급물량을 매주 꼼꼼하게 분석했다면 이제 어느 정도 관심 지역이나 눈에 띄는 지역이 추려졌을 것이다.

그 지역들을 이번 주에 가볼 지역, 이번 달에 가볼 지역, 이번 분기 안에 가볼 지역, 올 한해 안에 가볼 지역으로 나눠 체계적인 임장을 떠나보자.

 

향후 2~3년간 공급물량이 많을 지역

장기적으로 지켜보며 1년에 한두 번 정도 임장을 가봐야 하는 지역이다.

임장을 갈 때마다 시세를 지도에 적어두고, 공급과잉이 시세에 어떤 영향을 미치고 있는지 기록해 둔다.

임장을 가기 전 지도를 만들며 시세를 함께 적어두고 현장에서 아파트와 지도를 함께 보면 시세가 입체적으로 기억된다.

 

한꺼번에 입주 폭탄이 떨어질 때는 입지가 좋은 곳도, 그렇지 못한 곳도 다 함께 떨어지기에 공사 현장에 가서 신축아파트가 들어서면 어떻게 변화할지 미리 예측해 보고, 주변 지역들의 변화 과정을 살펴볼 필요가 있다.

입지는 좋은데 단순히 공급 때문에 하락하고 있는 것인지, 아니면 정말로 아파트의 입지가 별로인지 파악하는 작업이다.

 

대단지 신축아파트가 들어서면 주변도 함께 발전하기 마련이다.

그러다 보니 처음에는 눈에 들어어지도 않던 아파트가 공사와 함께 주변 환경이 개선되면 그제야 좋아 보이기도 한다.

이런 변화는 한번 가는 걸론 알 수 없다.

 

과거를 알아야 현재도 알 수 있고, 미래도 예측할 수 있기에 같은 지역도 1년에 한두 번씩 다녀오는 것이다.

이렇게 지역을 둘러보러 갔다가 '기회가 온다면 이 단지를 사야지'하고 미래의 내물건을 점찍어두고 온다.

 

향후 2~3년간 공급이 많은 지역은 직접 가보면 분위기가 좋지 않기에 지금 매수하기는 망설여진다.

그러나 기회는 분명 다가온다.

 

그 기회를 잡기 위해 가는 임장인 만큼, 주기적으로 시세를 체크하며 매수 타이밍이 오지 않았는지 기민하게 살피길 바란다.

 

올해까지 공급과잉이지만 내년부터 공급이 없는 지역

공급이 많던 지역들도 시간이 지나면 언젠간 서서히 공급이 마무리 되고 줄어들게 되어 있다.

시장이 좋을 때는 너도 나도 분양만 하면 완판 행렬이지어느 순간 '미분양'이란 시그널이 찾아온다.

 

그 물량이 점점 늘어나면 그제야 건설사도 해당 지역에 신규 분양을 멈춘다.

이런 지역들은 미래의 먹잇감이므로 특히 주목해야한다.

한창 공사가 진행 중이고, 곧 입주가 도래하는 아파트가 곳곳에 있다 보니 사람들은 공급부족을 느끼지 못할 것이다.

 

신규 분양이 멈춘 효과는 2~3년 전에 분양했던 아파트들의 입주가 마무리 될 때쯤 나타난다.

그러면 건설사들도 하나둘씩 조심스럽게 분양을 계획하지만, 분양해 입주하기까지는 최소 3년의 시간이 필요하다.

그때까지는 공급부족에 시달리며 가격도 함께 상승한다.

이런 시기를 놓치지 않으려고 항상 촉각을 곤두 세워야 한다.

 

부동산 지인에서 매주 꼼꼼하게 공급물량을 들여다보면, 공급이 매우 많던 지역들도 서서히 공급이 마무리되면서 더 이상 공급이 없는 구간에 들어오는 모습을 포착할 수 있다. 이처럼 공급이 급격하게 줄어드는 지역은 집중 관심 지역에 담아야 한다. 버선발로 임장하러 달려가야 하는 지역이다.

 

이런 지역에 갈 때는 바로 투자할 매물까지 꼼꼼하게 찾아보는 집중 임장을 한다.

관심 지역 중 올해까지는 공급과잉이지만 내년부터 공급이 부족한 지역이 있다면 최대한 빠른 시일 내에 달려가 보자.

아무리 옥석같은 지역이라도 단 한번의 임장으로 매수할 수는 없는 법이다.

 

공급부족을 더 상세하게 뒷받침해 줄 수 있는 데이터는 미분양 수치다.

이 역시도 부동산지인의 '지인빅테이터' 메뉴에서 손쉽게 확인할 수 있으니, 공급물량을 분석하며 미분양 수치의 증감도 함께 본다면 매수 타이밍을 잡기가 훨씬 쉬울 것이다.

호재가 발표된 곳

뉴스에 개발 호재나 교통 호재가 발표된 곳들은 '장기적으로' 지켜봐야 할 곳이다.

발표할 때야 당장 실현될 것 같아도 그 호재가 실현되는 건 보통 수년이 지난 후다.

이른바 '희망고문'이다.

 

그럼에도 호재가 발표되면 그 지역에 꼭 가봐야 한다.

첫째로는 호재가 실현되면 어떻게 변할지 미래 그림을 그리기 위해서,

둘째로는 시세 변화를 체크하기 위해서다.

 

뉴스나 발표만 갖고 섣불리 투자하기엔 리스크가 크므로 진행 속도나 단계를 보면서 타이밍을 기다려야 한다.

그런데 만약 타이밍이 왔는데 내가 그 지역을 전혀 모른다면 어떻게 되겠는가?

 

그때가 되어서야 부랴부랴 임장을 가면 이미 좋은 기회는 날아가 버렸을 확률이 높다.

그래서 당장 매수할 게 아니어도 그 지역을 지켜봐 두는 것이다.