하반기 부동산 시장 전망

시장 VS 정책

시장에서는 상승 심리가 여전한 반면 정부와 은행들은 초강력 대출규제로 상승 심리 억제에 나섰다.

두 세력간 싸움의 승패에 따라 주택가격 오름세 지속 여부가 결정된다.

 

시장 전문가들은 일단 추석 이후에는 숨 고르기 장세가 적어도 한번은 나올 것으로 전망한다.

정부가 나서 돈줄을 죄면 주택 값은 일단 하락할 수밖에 없기 때문이다.

 

문제는 정책 효과의 지속성 여부다.

과거 정부가 여러 차례 대출 규제 대책을 내봤지만 시간이 흐를수록 시장에 미치는 영향력이 줄어들었다.

 

정부의 정책이 수요 공급 관리 등 여타 정책으로 이어지면서 선순환 구조를 형성한다면 집값은 잡힐 수 있다.

문제는 이 '쉼표'가 언제까지 지속될 것인가하는 점이다.

 

내 집 마련을 고민하고 있다면 지금부터 시장을 예의 주시해 매수 타이밍을 잡아야 하는 이유다.

 

7~8월 거래가 역대 최고가의 90%회복

매일경제가 한국부동산원 매매가격지수를 바탕으로 서울 아파트의 지역별 전고점 회복률을 계산한 결과 대부분 지역이 2021~2022년에 세운 전고가의 평균 90%까지 도달한 것으로 나타났다.

 

지역별로 따지면 서초구 103.1%, 성동구 102.3%, 송파구 100.4%는 사실상 역대 최고가를 넘어섰다.

강남구 99.8%, 용산구 98.5%, 양천구 96.8%, 마포구 95.4% 등 이른바 인기 지역도 가격 회복 속도가 빠르다.

 

상대적으로 가격 회복 속도가 느렸던 강북 지역도 상승세가 나타나는 모습이다.

7~8월 실거래 가격이 직전 최고가 대비 82.1%로 가장 낮은 도봉구를 비롯해 노원구, 성북구, 강북구, 금천구, 관악구 등도 회복률이 90%에 근접하고 있다.

 

가격이 상승세를 그리면서 거래랼도 늘어나고 있다.

7월 서울 아파트 거래는 8755건을 기록했다.

 

일반적으로 서울에서는 한 달 평균 5000건 이상 아파트가 거래되면 매도자 우위의 시장으로 판단한다.

특히 3분기 상승 거래 비중이 67%로 하락(27%) 또는 보합(6%)거래를 압도하고 있다.

 

이 같은 이유로 시장에서는 가격지수와 거래량, 주택구매력 등 부동산 가격을 결정하는 핵심지표 상당수가 방향을 전환했다는 분석이 많다.  주택가격과 거래량이 오름세인데도 주택구입부담지수가 상대적으로 안정적인 모습을 보이고 있기 때문이다.

 

전세까지 대출규제 파급력 상당

이런 가운데 부동산 정책을 담담하는 정부 분위기는 확연히 바뀌었다.

우선 1단계로 전방위적인 대출 축소에 나서면서 부동산시장 방향에 큰 변수로 작용하고 있다.

 

이달부터 스트레스총부채원리금상환비율(DSR)2단계가 시행되며 가산금리(기준금리에 덧붙이는 금리)가 높아져 주택담보대출금리가 종전보다 오르고, 대출한도도 축소된다.

예를 들어 연소득이 1억원인 차주는 수도권 추택을 매입할 때 한도가 현재보다 5000만원 이상 줄어든다.

 

일부 시중은행은 금융당국 눈치는 보느라 자체적으로 주택담보대출 금리를 높이고, 갭투자에 이용될만한 일부 전세자금대출 판매를 중단하기로 하는 등 돈줄 죄기에 동참하고 있다.

 

KB국민, 신한, 우리은행은 주담대 만기를 최장 50년(34세 이하)에서 30년으로 줄였다.

생활안정자금 목적 주담대 한도 1억원 제한(5대 은행), 조건부 전세대출 중단(국민, 신한, 우리, NH농협)등 실수요 중심대출제도 개편 또한 공통 조치다.

 

우리은행와 카카오뱅크는 수도권 1주택자에 대한 규제까지 시행한다.

모든 가구원이 주택을 보유하지 않는 경우에만 전세대출을 취급하고, 추가 주택 구입 자금 취급을 중단할 방침이다.

전세대출을 규제한다면 파급력은 상당할 것으로 예상된다.

 

전세대출이 전셋값이 급락하는 것을 막고, 다시 매매가격 하방까지 지지하는 역할을 하기 때문이다.

게다가 정부는 올해 안에 전세자금대출에도 DSR을 도입한다는 방침까지 세웠다.

 

오세훈 서울시장은 앞서 서울지역 아파트 값 상승과 관련해 "필요한 경우 토지거래허가구역 확대를 적극 검토하고 있다'고 밝혔다.