임장 전 지도 만들기 노하우

1.돈이 되는 교통망 찾기

아파트 가격을 상승시키는 가장 큰 요인 중 하나인 교통 중에서 최고는 일자리 핵심지로 가는 노선이다. 

●강남GBD, 여의도YBD, 도심권CBD으로의 접근성이 매우 중요하다.

●교통이 발달된 곳은 수요가 많고, 그 수요에 의해 집값이 결정되므로 도시권으로의 교통혁명이 가져오는 파급효과는    

  엄청나다.

  -GTX는 교통 소외 지역들을 강남 내지 수도권까지 30분 안에 연결시켜 주는 광역교통망이다. 

 

※임장 지도를 만들 때 이런 "돈 되는 교통망 표시"는 필수다.

 

※네이버 부동산에서 '개발' 검색 아이콘을 누르면 교통 및 개발호재를 알려준다.

 

※GTX외에도 신림선, 서울8호선 연장, 7호선 연장, 9호선 연장, 위례신사선, 면목선, 동북선, 서부선 등이 서울 도심으로

  들어가는 대형 호재 라인이다.

 

※수도권 및 지방 광역시의 일자리로 가는 노선(월곶판교선, 신안산선, 서해선, 대구권 광역철도 등)도 개통하면 수요를

  집중시키기에 충분하니 미리 공부해 둘 필요가 있다.

 

※더 전문적으로 철도 노선을 공부하고 싶다면 '미래철도DB'라는 사이트를 이용하면 된다.

   -국내에서 구상, 계획, 설계, 시공 중인 철도, 지하철, 광역전철, 경전철 노선 정보를 한눈에 볼 수 있도록 빠르게

    업데이트해 주고 있다.

 

2.사람이 모이는 입지 찾기

●처음 가보는 도시를 빠르게 이해하기 위해서는 그 지역의 중심지가 어디인지부터 찾는다.

  -중심지란? 사람들이 많이 모이는 입지이자 돈이 모이는 곳이다. 

   백화점, 영화관, 마트, 병원, 스타벅스 등 먹고 놀 거리가 많은 상권을 도보로 이용할 수 있다면 당연히 최고의 선호

   주거지가 될 수밖에 없다.

 

  -상업지역은 땅값도 비싸고, 수요도 집중되니 여기에 가까울수록 집값도 비싸진다. 

   이를 쉽게 파악하기 위해 임장 갈 지역을 네이버 지적편집도록 먼저 공부해 본다.

 

①네이버 지도나 부동산에서 지적편집도를 클릭한다. (토지 이용에 따라 색깔이 다르게 표시된다.)

   -어디가 중심 상업지역이고 어디가 공업지역인지, 주거지역인지, 자연녹지인지를 한눈에 볼 수 있다.

   -핑크색인 중심 상업지역을 찾았다면 나의 지도에 테두리를 표시한다.

    (핑크색으로 표시되는 상업지역과 가까우면서 반듯반듯한 일반주거지역이 밀집된 곳이 사람들이 선호하는 입지다.)

 

②지적편집도를 보다보면 역세권도 아닌데 주거밀집지역에 11자로 핑크색 상권이 형성된 지역은 학원가일 확률이 높다.

 

③핑크색 인근에 브랜드 신축아파트가 건설되고 있다면, 굳이 가격을 찾아보지 않아도 그 지역의 대장이 된다. 

 

※임장 갈 지역에 핑크색 상업 지역을 찾아서 표시하고, 그 주변부터 살피는 식으로 공부해 본다.

 

3.지역의 가격 기준이 되는 대장아파트(랜드마크) 찾기

●건설사들이 아파트를 분양하려면 분양가의 '기준'이 필요한데, 그 기준이 되는 아파트가 바로 랜드마크 아파트다.

  -그 지역을 대표하는 가장 비싼 아파트로, 그 지역 부동산 가격의 상한선이 된다.

  -새로 분양할 예정인 아파트 입지가 기존 랜드마크 아파트보다 훨씬 더 좋다면 분양가 책정 시 현재 랜드마크 아파트의

   시세와 비슷하거나 높게 책정되고, 반대로 입지가 빠진다면 그보다 낮게 책정된다.

 

●랜드마크 아파트는 건설사가 아닌 매수자에게도 매물로 나온 아퍼트의 가격이 싼지, 비싼지를 판단할 기준이 된다.

  -해당 아파트의 입지와 랜드마크 아파트의 입지를 비교해 보면 저평가인지 아닌지, 추가 상승할 안전마진이 어느

   정도인지 판단이 선다.

 

●랜드마크 아파트는 가장 비싼 아파트일 수도 있고, 그 지역의 특성을 대표하는 아파트가 될 수도 있다.

  -예를 들면 학원가로 유명한 평촌신도시의 경우 귀인중학교와 학원가를 품은 귀인마을현대타운이  2002년도에 준공된

   구축임에도 랜드마크 아파트가 될 수 있다. 

  -지역에 따라 바다 전망이나 강 전망, 공원 전망 같은 특수한 입지를 가진 아파트가 랜드마크가 되기도 한다.

 

●랜드마크 아파트를 찾는 가장 쉬운 검색 방법은  네이버 부동산에서

  '아파트, 아파트 분양권, 매매, 면적 30평대, 입주 예정~사용승인일 4년 이내'라는 조건으로 검색해 본다.

  -단, 구축만 있는 지역은 이렇게 검색했을 때 한 개도 안 나올 수 있으니 지도의 범위를 넓혀서 신축아파트가 있는지

   찾아보자.

  -반대로 신축들이 많이ㅈ은 지역은 이 조건으로 설정하면 너무 많은 아파트가 나올 수 있다. 이 중 가장 비싼 아파트가

   랜드마크가 된다.

  -입지도 비슷하고 연식도 비슷한 아파트가 여러 개 있다면 순위가 엎치락뒤치락 할 수 있으므로 그럴 때는 여러 곳을

   다 염두해 두면 좋다.

 

●대장아파트를 지도에 표시하고 여기부터 시작하는 임장 루트를 짠다.

 

●대장아파트를 찾았다면 왜 그곳이 랜드마크가 되었는지, 그 아파트가 어떤 입지를 갖고 있는지 직접 가서 보고

  주변 지역과 비교해 본다.

 

4.입주 연도와 세대수를 표시해 도시의 나이 파악하기

●네이버 부동산을 보면서 이내심을 갖고 입주 연도와 세대수를 지도에 표시하자.

  -이 작업을 하면 해당 지역이 앞으로 더 떠오를 젊은 도시인지, 노후화되어 오를 여력이 별로 없는 도시인지

   아니면 낡아도 너무 낡아 이제는 새로 태어나기만을 기다리는 도시인지 파악할 수 있다.

  -아파트 세대수는 아파트 크기를 말해준다. 

   : 세대수가 1,000세대 이상은 되어야 제대로 된 조경과 커뮤니티 시설을 갖출 수있다.

   :세대수가 너무 작으면 조경을 할 땅이 없으니 그만큼 가격 경쟁력에서 밀린다.

 

5.주요 아파트 매매-전새 시세 적기

●네이버 부동산에서 주요 아파트의 매매가와 전세가를 찾아 시세를 적는다.

 

●기본적으로 국민평형이라 불리는 84㎡형(33평) 중충 기준으로 적는다.

  -첫 임장을 나갈 때는 그 지역의 시세가 어느 정도인지 파악하는 게 목적이니 중위 가격을 적는다.

  -진짜로 물건을 매수하러 나가는 집중 임장 때는 부동산에 나와 있는 물건 하나하나를 자세히 보면서 급매가를 적어서

   가야 한다.

●네이버 부동산을 살피다 보면 부동산 중개소장님들이 올려주시는 정보를 통해 그 지역을 어느 정도 공부할 수 있다.

  -'학군우수, 지하주차장 연결, 로얄동, 학원가 인접, 교통 교육 공원 주거 최고' 이런 정보들을 보다보면 주민들이 어떤

   학교를 선호하는지, 어느 전망이 인기가 있고, 실거주자들이 무엇을 선호하는지 알 수 있다.

 

6.최고의 호재는 신축, 분양 아파트 체크하기

●그 지역의 랜드마크가 될 법한 아파트는 필히 지도에 표시한 후 직접 현장에 나가 미리 입지 분석을 해둔다.

  -네이버 부동산에서 '아파트 분양권'과 '분양 중.예정'을 선택하면 해당 지역의 분양권을 검색할 수 있다.

  -이런 분양 아파트를 지도에 표시할 때 신축아파트와 같은 핑크색으로 테두리를 칠하고 입주 연도와 세대수를 적는다.

  -분양가가 얼마인지, 전매가 가능한 물건이라면 현재 프리미엄은 얼마인지 시세도 함께 확인해 지도에 적어둔다.

 

●분양권은 그 지역의 부동산 흐름을 파악하는 데 큰 도움이 되는 중요 지표이다.

 

7.신축이 될 재건축 재개발 물건 표시하기

●임장을 가려는 지역에 재건추, 재개발 정보도 표시한다.

 

●해당 지역에 진행되고 있는 벙비사업은 어디가 있는지, 단계가 어느 정도까지 진행되었는지 표시하고 실전 임장에서

  둘러본다.

 

●'아실'앱을 이용하면 쉽게 정비구역과 사업 진행 단계를 알 수 있다.

  -정비사업이 원만히 진행돼 일반분양을 하면 분양가는 인근의 랜드마크 아파트 시세를 기준으로 책정된다.

  -입지가 좋은 지역이라면 향후 그 지역의 최고 신축아파트가 되면서 새로운 랜드마크가 될 수 있을 것이다.

  -정비사업지의 사업성이 좋고 향후 미래가치도 높아 보인다면 최소한의 투자금으로 신축이 될 곳을 미리 선점하는

   전략도 짜볼 수 있다.

 

임장할 때는 일단 가장 비싼곳부터 향하라

위의 7가지 내용들을 지도에 꼼꼼하게 표시했다면 이미 임장 갈 지역의 70% 이상은 알게 된 것이다.만방의 준비를 갖췄다면 이제 지도를 펼치고 어디부터 갈지 임장 동선을 짜본다.

동선을 짜려면 우선 시세를 기준으로 아파트들을 1군지역, 2군지역, 3군 지역으로 나누는 작업이 필요하다.

이 기준은 가격대다.

 

1군: 입지 좋고 신축아파트로 이뤄진 동네

2군: 연식은 오래되었지만 입지는 최고인 동네 또는 신축아파트 단지로 이뤄져 있지만 1군보다 입지가 떨어지는 동네

3군: 2군 주면 오래된 구축아파트 밀집 단지

 

1군은 당연히 그 지역에서 가격대가 가장 높게 형성되어 있다. 누구나 살고 싶어 하는 지역이다.

2군은 2가지로 나뉘는데, 과거에 1군이었으나 연식이 오래돼 신축아파트에 밀려난 동네다. 하지만 아파트가 낡았을 뿐

          입지만큼은 1군보다 훨씬 원숙미가 있고, 학군과 학원가는 주로 이곳에 몰려 있다.

3군처럼 오래된 구축은 에너지를 잃어가기에 굳이 임장을 할 필요가 없지만, 만약 지금은 3군이지만 향후 1군이나 2군이                 될 수 있는 예비 신축(분양권, 정비사업)지역이 있다면 그곳은 반드시 동선에 넣어서 둘러봐야 한다.

 

※임장을 할 때는 랜드마크 아파트가 있는 1군부터 시작하는 것이 그 지역의 흐름을 이해하기에 좋다.

※ 도로망, 상권 형성 여부, 주거 환경 등을 살핀 후 랜드마크 아파트에 주차를 하고 도보로 인근의 주요 아파트까지

    상세하게 돌아본다.

※마지막에는 반드시 부동산에 들어가서 지역 주민인 부동산 소장님의 브리핑을 꼭 받아야 한다.

※1군지를 다 돌았다면 2군지, 3군지로 이동해서 1군 지역과의 차이점을 비교해 본다.