분양가가 싼지, 비싼지 알아보는 방법

※ 분양정보 검색 사이트: 부동산114, 청약홈 

    부동산114: 분양단지의 상세 정보를 한 페이지에 보기 쉽게 정리

    청약홈: 청약 켈린더에서 공급 유형별로 색깔을 다르게 표시해 날짜별 청약 일정을 체크하기에 용이하고

                 청약 경쟁율을 바로 조회할 수 있다.

1.주 단위로 분양단지를 분석해 나간다. 

2.분양단지를 확인했다면 분양가를 먼저 비교분석한다.

  -분양하는 해당 아파트의 홈페이지에 들어가면 입지 환경을 한장의 그림으로 설명해 준다.

  -모집공고문을 다운받아 분양가를 찾아보고 청약 신청 자격, 전매제한 여부를 확인한다.

  -그 다음 네이버 부동산에 들어가서 해당 지역에서 대장아파트, 랜드마크 아파트를 찾아 입지와 가격을 비교한다.

3.이렇게 자신만의 분석을 해봤다면 결과 또한 확인해 본다.

 -청약기간이 끝난 단지들은 경쟁률을 조회할 수 있다.

 -얼마나 인기도가 높았는지 확인하고, 미분양이 났다면 그 이유가 무엇일지도 분석한다.

  (해당 지역에 공급물량이 너무 많아서일 수도 있고, 분양가가 너무 비싸서일 수도 있고, 입지가 좋지 않아서일 수도 있다.)

 

예를 들어 보면,,,

2023년 12월에 분양한 청주가경아이파크6단지를 분석해 보자.

 

▶청주가경아이파크6단지의 분양가는 84㎡형 중층 기준 약 4억 3,300만원이다.

▶ 네이버 부동산에서 청주시 흥덕구 가경동의 가장 시세가 높은 대장아파트를 찾아보니 청주가경아이파크3단지가

    84㎡ 형 기준 약 6억 2,000만 원이다. 

▶초등학교, 중학교, 도서관이 지척이고 학원을 품은 상권이 발달돼 있어 이 지역의 최고 입지라고 할 수 있다.

▶ 84㎡형 기준으로 청주가경아이파크3단지는 2021년10월 최고가 7억 7500만원을 찍었고, 청주가경아이파크6단지의 

    이웃이 될 2단지의 시세도 5억 9000만 원이다. 

 

※그런데 2027년 입주 예정인 가경아이파크6단지는 분양가가 4억 3000만 원대이니, 이 단지에 당첨되면 최소 1억 5000만     원의 안전마진이 생기는 셈이다.

※청약홈에서 경쟁률을 확인해 보자.

   709가구 모집에 통장이 무려 7만개 가까이 접수되었다. 청주는 지속적으로 공급이 많은 도시인데 경쟁률이 100대 1에

   달하는 현상을 보니, 여전히 도심에 공급되는 브랜드 대단지 아파트의 힘은 위대하다는 걸 알 수 있다.

※분양단지를 분석해 보며 잘 몰랐던 청주시 흥덕구 가경동이 어떤 지역인지, 청주의 대장아파트 시세가 얼마인지도

   확인했다.

 

이번엔 서울에 2023년 12월에 분양한 마포푸르지오어반피스를 예를 들어 보겠다.

▶ 마포푸르지오어반피스  84㎡형 중층의 분양가가 16억원 이다.

▶전매제한이 1년 걸려 있고 122세대밖에 안되는 소단지이다.

▶이 가격만 보면 비싸다고 생각하기 쉽다.

▶하지만 입지를 보면 5호선 애오개역 초역세권에 2호선 아현역도 충분히 도보로 이용할 수 있는 위치다. 

▶무엇보다 마포에서 귀한 평지다.

▶공덕역도 멀지 않다.

▶네이버 부동산을 열고 마포구 아현동과 공덕동의 시세를 찾아보면 오랫동안 마포의 대장이었던 마포래미안푸르지오의     시세가 18억 원이고 최근 입주한 마포프레스티지자이의 시세는 19억 5000만 원이다.

 

※이걸 보면 애오개역 역세권이면서 평지인 마포푸르지오어반피스의 16억 원이라는 분양가가 저렴하게 느껴진다.

※청약홈을 가서 결과를 확인해 보면,, 64가구 모집에 통장이 무려 5588개나 접수 되었다.

   최고 경쟁률은 59㎡형의 197대 1, 이 분석을 통해 '이제 마포는 16억 원도 싸다.'는 결론을 얻을 수 있다.

 

 

♣이런 식으로 분양하는 단지 중 관심 지역의 분양단지를 한두 개씩이라도 보고 해당 지역의 시세를 머릿속에 기억해 두는     공부를 해보자.

  

♣신축 아파트를 기준 삼아 전국의 시세를 주기적으로 파악하며 공부해 보자.

이 습관이 쌓이면 전국 어디에 입주 물량이 많아지고 있고, 지역마다 시세는 어느 정도이며 인기도는 어떤지도 머릿속에 빠삭하게 입력된다. 

 

♣이 과정에서 투자할 만한 물건이 있는지도 알 수 있으므로 남들보다 빨리 선점할 기회도 내 것이 된다.