임장준비

임장을 가기 전 철저한 사전 조사와 루트를 짜서 임장을 가야한다.

 

임장지도 만들기 

1.아파트의 연식과 세대수를 적고 매매, 전세 시세를 적는다.

  ●하나씩 지도에 임장 갈 지역의 시세를 적으면 그 지역이 한눈에 들어오기 시작한다.

  ●조사 지역의 평균시세를 파악할 수 있다.

  ●매매가와 전세가의 차이도 알 수 있다.

  ●시세보다 비싸게 느껴지는 아파트, 반대로 시세보다 싸게 느껴지는 아파트가 보인다.

     -이런 아파트를 표시해 두었다가 현장에 나가서 왜 그런지, 이유를 찾아본다.

     -예를 들면 연식이 더 오래된 아파트임에도 불구하고 가격이 높게 형성되어 있다면?

       신축보다 비싸다면? 여기는 입지가 좋은가 보다.

      ※어떤점에서 좋은 입지로 평가받는지 임장 가기 전 무엇을 중점적으로 봐야하는지 미리 파악한다.

    

2.임장을 나가기 하루 전날은 '임장 사전 조사의 날'로 정한다.

  ●사전 조사를 철저하게 해서 효율적인 루트로 이동한다. 그래야만 버리는 시간 없이 꽉찬 임장을 할 수 있다.

 

3.지도를 들고 다니면서 지역 전체를 조망하고, 아파트의 개별 입지를 눈으로 익히고, 현장에서 가격을 새긴다.

  ●예를 들면 이 아파트는 역세권에 백화점 상권까지 갖추고 있으니 1등 입지일 수밖에 없구나!

  ●저기는 상권없이 조용한 주거지들뿐이니 이 가격이군!

  ●역세권은 아니지만 시세가 높네! 역시 학원가의 힘은 세구나!

  ●상계, 중계, 하계동을 보다가 공릉동을 보니 상대적으로 아파트가 너무 적고 조용하네!

 

오를 곳이 한눈에 보이는 임장지도 만드는 방법

1.카카오맵을 이용한다.

  ●업데이트가 빠르고 지역 구분선을 빨간색으로 표시해 주니 편리하다.

  ●카카오맵에서 아파트 이름까지만 보이도록 비율을 조절하고, 도시 외각에 있는 산이나 하천은 임장과 관련이 없으므로      과감하게 제외해 최대한 내가 임장을 갈 도시의 중심이 지도 한가운데에 위치하도록 한다. 

 

2.임장지도 만들 때의 팁

  ●비슷한 입주 연도별로 색깔을 칠한다.

   -분양권은 핫핑크

   -입주 5년 이내의 최신축은 주황색

   -약 10년 차쯤 된 아파트는 초록색

   -20년 이상된 구축 아파트는 색깔을 칠하지 않는다.

   -재건축 연한 30년이 넘은 아파트는 파란색

 

  ●이 작업이 끝난 후 지도를 보면 그 도시의 나이를 한분에 알 수 있다.

    -핫핑크나 주황색이 많이 보이면 이제 각 태어나고 있는 도시이고,

    -파란색이 많이 보이면 재건축으로 곧 젊어질 도시

    -색깔이 보이지 않으면 특별한 테마 없이 조용히 나이 들어가는 도시이다.

      이 경우 시세가 오를 만한 트리거가 있는 게 아닌 이상 임장 지역에서 제외한다.

 

※이 작업만 해도 어느 지역을 유심히 봐야 하는지가 한눈에 보인다.

   어느 곳이 내 자산을 불려줄 후보군이 될지 확 추려주는 것이다.