집 1채 있어도 세금 폭탄? 2029년부터 달라지는 부동산 세금 총정리

정부가 집값 안정화를 목표로 강도 높은 부동산 세제 카드를 빼들었다.

초고가.다주택.비거주에 대해 보유세와 거래세를 동시에 강화한다.

 

거주 중심으로 부동산 시장을 재편하려는 정책이지만 1가구 1주택자도

주택가격이나 실거주 기간에 따라

세금 인상의 파장을 피할 수 없게 됐다.

 

가장 큰 변화는 

주택 장기보유특별공제를 개편해 

비거주 주택에 대해 양도소득세를 대폭 인상하는 것이다.

 

2029년에는 보유 공제는 완전히 사라지고 거주 공제(최재80%)만 남게된다.

• 보유 공제: 집을 오래 가지고 있었다는 이유로 세금을 깎아주는 혜택
• 거주 공제: 그 집에 실제로 거주한 기간을 기준으로 세금을 깎아주는 혜택
• 최대 80%: 거주 요건을 충족하면 세금 계산에서 최대 80%까지 공제받을 수 있다는 의미

다주택은 물론 1주택도 갭투자에 나설 유을 차단하겠다는 취지다.

 

다만 내년에는 양도세 체제를 기존대로 유지하고,

2028년에도 보유 공제를 일부 유지하는 등 사실상 2년 유예기간을 뒀다.

 

특히 2028년부터 최대 공제한도가 설정되기 때문에 1주택자도 주택가액이 높다면

기존보다 최대 4배 이상 양도세를 물게 된다.

 

재정경제부 장관은 "내년에는 현재와 같이 한도 없이 적용하고

2028년 20억원, 2029년 이후에는 10억원의 공제한도를 적용한다"며 

"양도차익이 큰 주택에 대한 공제 수준을 합리와하는 것"이라고 말했다.

 

시세차익이 클수록 양도세 부담이 늘게 된다.

10년 보유, 2년 거주 요건을 채운 잠실엘스 전용면적 84㎡ 보유자가

8억원에 주택을 사서 30억원에 팔았다면,

내년까지는 양도세가 2억6993만원이다.

 

하지만 2028년 3억 6550만원,

2029년 4억 6383만원으로 양도세 부담이 급증한다.

종합부동산세도 2028년부터 주태 수가 아니라 가액을 기준으로 통일한다.

쉽게 예를 들어볼게요.

현재는 종부세에서 주택 수에 따라 세율이 달라지는 구조가 있습니다.

예를 들어,

• A씨: 10억짜리 집 1채
• B씨: 5억짜리 집 2채 = 총 10억

처럼 총 주택가액이 비슷하더라도 몇 채를 가지고 있느냐에 따라 세율이 달라질 수 있습니다.

그런데 2028년부터는 이런 ‘1주택자냐, 3주택자냐’에 따른 세율 차이를 없애고 주택의 과세가액(과세표준) 구간에 따라 세율을 적용하는 방향으로 바뀝니다.

현재 세율은 대략:

과세표준1·2주택3주택 이상

3억 이하	0.5%	0.5%
6억 이하	0.7%	0.7%
12억 이하	1.0%	1.0%
12억 초과~25억	1.3%	2.0%
25억 초과~50억	1.5%	3.0%
50억 초과~94억	2.0%	4.0%

그런데 2028년부터는 주택 수 구분이 없어져 해당 가액 구간에 동일한 세율을 적용하는 방식입니다.

그래서 핵심은 이것입니다.

지금:

"집을 몇 채 가지고 있어?"

⬇️

2028년부터:

"가지고 있는 주택의 과세가액이 얼마나 돼?"

라는 방향으로 바뀌는 겁니다.

다만 ‘가액 기준’이라고 해서 단순히 집의 시세를 그대로 가지고 세금을 계산한다는 뜻은 아닙니다. 종부세는 공시가격에서 기본공제 등을 적용하고 공정시장가액비율 등을 반영해 과세표준을 만든 뒤 세율을 적용합니다.

⚠️ 중요한 점

그래서 “다주택자에게 무조건 종부세가 줄어든다”는 뜻은 아닙니다.

오히려 현재 3주택 이상이라 높은 세율을 적용받는 사람은 세율 구조가 바뀌면서 부담이 달라질 수 있고, 반대로 1~2주택자 중 고가주택을 가진 사람은 지금보다 세율이 올라갈 수 있습니다. 특히 2028년부터는 과세표준이 높은 구간에서 최대 5%까지 동일하게 적용되는 구조입니다.

 

다만 내년에는 일종의 '과도기'로 주택 수에 따라 세율에 차이를 둔다.

현행 과세표준을 기준으로 6억원 이하는 0.5~0.7%로 종전과 같지만,

6억~12억원은 1%에서 1.3%로 세율이 오른다.

그 이상의 구간은 3주택 이상의 경우 최대 5%까지 적용된다.

 

2028년부터는 1주택도 과표 94억원 초과 시 5%로 통일된다.

 

공정시장가액비율도 1주택자는 현재 60%지만 내년 70%로 상향 조정된다.

3주택자의 경우 2028년 80%까지 오른다.

초고가 주택 기준은 별도로 발표하지 않았다.

 

그러나 1가구 1주택 실거주 기준으로 공정시장가액 비율 70%를 가정했을 경우 

대략 공시 가격 23억원, 시가 32억원 수주부터 종부세가 오르게 된다.

 

정부는 1가구 1주택자 부담을 최대한 줄였다는 입장이다.

현재는 거주 여부에 상관없이 종부세 기본공제액이 12억원이다.

 

개편안은 거주의 경우 공시가격 14억원, 비거주는 9억원으로 차등을 뒀다.

실거주는 시가 약 20억원까지는 종부세가 과세되지 않다다는 얘기다.

 

구 부총리는 전국적으로 시가 20억원 미만은 종부세 과세 대상에서 제외되고,

30억원까지는 오히려 종부세 부담이 줄어든다"며

"30억~40억원은 현행보다 조금 오르다가 그 이상의 가격에는

세 부담이 늘어나는 측면이 있다"고 설명했다.