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첫부동산 공부22

임장 전 손품 노하우 입주연도와 세대수를 표시해 도시의 나이 파악하기한 지역에는 정말 수많은 아파트가 있다. 각각의 입주년도와 세대수를 모두 표시하려면 다소 시간이 걸리겠지만, 그 지역을 속속들이 파악할 수 있는 가장 좋은 방법이다. 네이버 부동산을 보면서 인내심을 갖고 입주년도와 세대수를 지도에 표시하자.이 작업을 하면 해당 지역이 앞으로 더 떠오를 젊은 도시인지, 노후화되어 오를 여력이 별로 없는 도시인지 아니면 낡아도 너무 낡아 이제는 새로 태어나기만을 기다리는 도시인지 파악할 수 있다. 아파트 세대수는 아파트의 크기를 말해준다.세대수가 1000세대 이상은 되어야 제대로 된 조경과 커뮤니티 시설을 갖출 수 있다.세대수가 너무 작으면 조경을 할 땅이 없으니 그만큼 가격 경쟁력에서 밀린다. 주요 아파트의 매매-전세 시세적기.. 2024. 9. 24.
임장 활동의 시작인 랜드마크(대장)아파트 찾기 건설사들이 아파트를 분양하려면 분양가의 '기준'이 필요한데, 그 기준이 되는 아파트가 바로 랜드마크 아파트다.그 지역을 대표하는 가장 비싼 아파트로, 그 지역 부동산 가격의 상한선이 된다.새로 분양할 예정인 아파트 입지가 기존 랜드마크 아파트보다 훨씬 더 좋다면 분양가 책정 시 현재 랜드마크 아파트의 시세와 비슷하거나 높게 책정되고, 반대로 입지가 빠진다면 그보다 낮게 책정될 테다. 건설사가 아닌 매수자에게도 매물로 나온 아파트의 가격이 싼지, 비싼지를 판단할 기준이 필요하다.해당 아파트의 입지와 랜드마크 아파트의 입지를 비교해 보면 저평인지 아닌지, 추가 상승할 안전마진이 어느 정도인지 판단이 서게 된다. 랜드마크 아파트는 가장 비싼 아파트일 수도 있고, 그 지역의 특성을 대표하는 아파트가 될 수도 있.. 2024. 9. 23.
임장 전 사람이 모이는 입지 찾기 처음 가보는 도시를 빠르게 이해하기 위해서는 그 지역의 중심지가 어디인지부터 찾아야 한다.중심지란 사람들이 많이 모이는 입지이자 돈이 모이는 곳이다.백화점, 영화관, 마트, 병원, 스타벅스 등 먹고 놀 거리가 많은 상권을 도보로 이용할 수 있다면 최고의 선호 주거지다. 상업지역은 땅값도 비싸고, 수요도 집중되니 여기에 가까울수록 집값도 비싸진다.이를 쉽게 파악하기 위해 임장 갈 지역을 네이버 지적편집도로 공부해 보자. 네이버 지도나 부동산에서 지적편집도를 클릭하면 토지 이용에 따라 색깔이 다르게 표시된다.어디가 중심 상업지역이고 어디가 공업지역인지, 주거지역인지, 자연녹지인지를 한눈에 볼 수 있다. 핑크색인 중심 상업지역을 찾았다면 나의 지도에 테두리를 표시한다.핑크색으로 표시되는 상업지역과 가까우면서 .. 2024. 9. 22.
돈이 되는 교통망 찾 돈이 되는 교통망 찾기 아파트 가격을 상승시키는 가장 큰 요인 중 하나는 교통이다.교통 중에서도 최고는 일자리 핵심지로 가는 노선으로 강남, 여의도, 도심권으로의 접근성이 매우 중요하다. 요즘 가장 핫한 교통 이슈가 GTX인 이유도 GTX가 교통 소외 지역들을 강남 내지 도심권까지 30분 안에 연결시켜 주는 광역교통망이기 때문이다.  교통이 발달된 곳은 그만큼 수요가 많고, 그 수요에 의해 집값이 결정되므로 도시권으로의 교통혁명이 가져오는 파급효과는 엄청나다.  임장지도를 만들 때 이런 '돈 되는 교통망'표시는 필수다.네이버 부동산에서 '개발'이라는 검색 아이콘을 누르면 교통 및 개발호재를 알려준다.아파트실거래가 '아실'에서도 교통망이라는 검색 아이콘을 누르면 노선도가 나오니, 편한 것을 골라서 노선을.. 2024. 9. 21.

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